Kaufen · Aufwerten · Refinanzieren · Wiederholen

{{ t.bundesland }} · GrESt {{ t.grest }}

Gespeicherte Kalkulationen

Zuletzt geöffnet: {{ t.aktivName }}

Zuletzt geöffnet

Score

Kaufpreis

Cashflow stab.

Rendite stab.

Umfang

Ankaufsprüfung{{ o.pruef }}

15 Punkte vor der Unterschrift

{{ t.pDone }} erledigt · {{ t.pOffen }} offen · {{ t.pKrit }} kritisch

Fortschritt

Alle Kalkulationen im Vergleich

Grün markiert ist jeweils der günstigste Wert

Kennzahl

Empfehlung

Der Vergleich rechnet jede Kalkulation mit den gleichen Rahmenannahmen (Nebenkosten, Bewirtschaftung, Liegenschaftszins) – Unterschiede kommen also aus dem Objekt, nicht aus den Einstellungen.

Ihr Portfolio-Flywheel

Startkapital

Objekte / Einheiten

{{ t.pObjekte }} / {{ t.pEinheiten }}

Verkehrswert

Eigenkapital

Recyceltes Kapital

Bereitschaft für den nächsten Ankauf{{ t.readiness }}

{{ t.verfuegbar }} verfügbar von {{ t.benoetigt }} benötigt

Nächster Ankauf in ca.

Liquiditätsaufbau 12 Monate

Reserve + Cashflow + Sparrate

heute {{ t.liqHeute }}in 12 Monaten {{ t.liq12 }}

Pipeline

Hinweise & Alerts

Objekt & Ankauf

Bezeichnung Lage Angebotspreis € Ziel-Rabatt % Kons. Verkehrswert € Einheiten Wohnfläche m² Baujahr Instandhaltungsreserve €

Verhandelter Kaufpreis

Rabatt ggü. Verkehrswert

Kaufnebenkosten & Gesamtinvestition

Alle Sätze frei editierbar – Landesrecht ändert sich.

GrESt % Notar % Grundbuch % Makler % Finanzierungskosten €

Eigenkapital-Einsatz

Nebenkosten + Reserve

Darlehensbedarf

Kaufpreis + Sanierung

Maximaler Kaufpreis

Nicht „ist 690.000 € fair?“ – sondern „was darf ich maximal zahlen?“

Ziel-Cashflow €/Monat Min. Bruttorendite % Beleihungsauslauf % Zins % Anf. Tilgung %

Grenze Cashflow

Grenze Rendite

Maximalpreis

Ziel-Angebot

Schnell-Check in 30 Sekunden

Kapitaldienst = Kaufpreis × (Zins + anfängliche Tilgung). Reicht die Miete abzüglich Bewirtschaftungspauschale, um ihn zu tragen?

Kaufpreis € Zinssatz % Anf. Tilgung % Nettokaltmiete p. a. € Bewirtschaftung %

Kapitaldienst ({{ t.qcSatz }} vom Kaufpreis){{ t.qcKD }}

Kapitaldienst pro Monat{{ t.qcKDm }}

Reinertrag (NOI) p. a.{{ t.qcNOI }}

Cashflow vor Steuern p. a.{{ t.qcCF }}

{{ t.qcCFm }} pro Monat vor Steuern

Mindestmieten-Rechner

Welche Kaltmiete muss das Objekt erwirtschaften, damit es sich selbst trägt? Erforderliche Kaltmiete = Kapitaldienst ÷ (1 − Bewirtschaftungsquote).

Erforderliche Kaltmiete p. a.{{ t.qcMindestJ }}

Erforderliche Kaltmiete p. M.{{ t.qcMindestM }}

Aktuelle Kaltmiete p. M.{{ t.qcIstM }}

Differenz{{ t.qcDelta }} · {{ t.qcDeltaPct }}

{{ t.qcRichtung }} – der Schnell-Check ersetzt keine Detailkalkulation, sondern sortiert Exposés in Minuten vor.

Ist-Kaltmiete

Nachhaltig erzielbar

Mietlücke

{{ t.gapPct }} Steigerung

Fläche / Leerstand

{{ t.leerZahl }} Einheit(en) leer

Mietaufstellung je Einheit

Einheitm²Ist-Kaltmiete €€/m² istMarkt €/m²leerNachhaltig

Bei bestehenden Mietverhältnissen wird die nachhaltige Miete auf +{{ kappungTxt }} innerhalb von drei Jahren (Kappungsgrenze) begrenzt – theoretische Marktmiete ist nicht gleich rechtlich durchsetzbare Miete. Leerstehende Einheiten werden zur vollen Marktmiete angesetzt.

Sanierungsplaner

MaßnahmeKosten €+ Miete €/MWerteffekt €ROIAmort.Hebel

Gesamtkosten

Mieteffekt p. M.

ROI auf Sanierung

Amortisation

Ertragswert-Schätzung

PLANUNGSGRÖSSE – KEIN VERKEHRSWERTGUTACHTEN NACH IMMOWERTV

Bewirtschaftung % Liegenschaftszins %

Nachhaltige Jahres-Nettokaltmiete{{ t.stabJ }}

= Reinertrag (NOI){{ t.noiStab }}

÷ Liegenschaftszins {{ t.capRate }}{{ t.ertragswert }}

− Gesamtinvestitionskosten− {{ t.gik }}

= Geschaffener Wert{{ t.wertschoepfung }}

Geschaffener Wert ist nicht dasselbe wie geschaffene Liquidität – er wird erst durch Refinanzierung oder Verkauf teilweise verfügbar.

Vorher / Nachher

KennzahlVorherNachher

Ausgangslage

Objekt Neuer Wert € Sicherheitsabschlag % Max. Beleihungsauslauf % Restschuld € Refi-Kosten € Neuer Zins % Neue Tilgung % Kaltmiete p. M. €

Rechnung der Bank

Objektwert{{ t.refiWert }}

− Sicherheitsabschlag = Beleihungswert{{ t.beleihungswert }}

× Beleihungsauslauf = max. Darlehen{{ t.maxDarlehen }}

− Restschuld = Brutto-Cash-out{{ t.refiBrutto }}

− Refinanzierungskosten− {{ t.refiKosten }}

= Netto freigesetzt (Maximum){{ t.refiNetto }}

Empfohlener maximaler Cash-out

Begrenzend wirkt: {{ t.refiLimit }}. Das Maximum der Bank liegt {{ t.refiDelta }} höher – dieser Betrag würde den Cashflow unter die gewünschte Kapitaldienstdeckung drücken.

Cashflow p. M.

DSCR

LTV neu

Equity-Recycling verstehen

Refinanzierung schafft kein Vermögen. Sie wandelt einen Teil des bereits geschaffenen Immobilien-Eigenkapitals in liquides Kapital um – das Netto-Eigenkapital bleibt gleich, nur seine Form ändert sich.

Nach der Refinanzierung: {{ t.ekNach }} Eigenkapital im Objekt + {{ t.safeNetto }} Liquidität = {{ t.refiSumme }} Netto-Eigenkapital. Vorher: {{ t.ekVor }}. Die Differenz sind die Refinanzierungskosten – der Rest ist reine Umschichtung.

Kann ich das nächste Objekt kaufen?

Annahmen

Ersparnisse € Sparrate €/M Mindestreserve € Kaufnebenkosten % Bankfinanzierung % Zielobjekt-Preis € Sanierungsbudget €

Verfügbares Ankaufskapital

Max. Kaufpreis

zzgl. Sanierungsbudget

Bedarf Zielobjekt

Kapitalaufbau p. M.

Zeit bis Ankauf

Annahmen des Flywheels

Monatliche Simulation über 15 Jahre: sparen, kaufen, sanieren, refinanzieren, wieder kaufen.

Startkapital € Sparrate €/M Ø Kaufpreis € Ø Rabatt % Ø Sanierung € Ø Wertschöpfung € Monate bis stabil Refi-Auslauf % Cashflow/Objekt € Bankfinanzierung % Reserve je Kauf € Mietwachstum %

Portfolio-Wert im Basisfall

Drei Szenarien

Objekte

Wert

Schulden

Eigenkapital

Cashflow p. M.

Zeitachse Basisfall

Stress-Parameter

Getestet wird der Bestand plus das Zielobjekt im stabilisierten Zustand.

Zins +%-Punkte Miete % Leerstand % Sanierung +% Wertänderung % DSCR-Grenze grün

Ergebnisse

SzenarioCashflow p. M.DSCRLTVReserve reicht

Ein Objekt ist nicht deshalb gut, weil der Basisfall funktioniert. Entscheidend ist, wie lange die Liquiditätsreserve im kombinierten Stressfall trägt.

Steuerliche Annahmen

Gebäudeanteil % AfA-Satz % Grenzsteuersatz % Sonst. Werbungskosten €

AfA-Bemessung

AfA {{ t.afa }} p. a.

Jahr 1, Ist-Mieten

Cashflow n. Steuern

stabilisiert, pro Monat

Eine Steuererstattung ist kein zusätzlicher Gewinn – sie bedeutet nur, dass im Voraus mehr Steuern gezahlt wurden als am Ende geschuldet. Planungsrechnung, keine Steuerberatung.

Finanzierungsstruktur

Bank / TrancheRestschuld €Zins %Tilgung %ZinsbindungSondertilgungKapitaldienst/M

Gemischte Struktur: langfristig gebundene Haupttranche für Planungssicherheit, kürzer laufende Tranche für Flexibilität bei der nächsten Refinanzierung.

Deal-Score

{{ t.scoreTotal }} / 100

Stärken

Risiken

Due-Diligence-Checkliste

{{ t.ddFortschritt }} geprüft · zum Wechseln klicken

Dieses Werkzeug ist privat.

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